时隔二十余日，徐腾终于回到瑞麟宅，因为有六位中戏金钗陪同席午宴，饭局上，徐腾、郑永晖都没有谈彼此要合作的这个项目，而是聊了其他一些事。

郑永晖似乎比徐腾更清楚徐家的实力，对徐腾的态度很亲近，一路从香港地产聊到地，聊到北京地产业的几大开发方向，和徐腾、梅嘉莉谈的很，指颇多。

港商更擅开发端品项目和商业写字楼，喜囤地，拖延工期，靠期租金和地价升值盈利，单个项目的利率很，但只适合香港那土地供应有限的区域市场。

地的地产商习惯开发大众项目，快速拿地，快速开发，快速销售，加快资金动，简单来说就是薄利多销，靠量赚钱，更适合地市场。

梅嘉莉主持的富信国际，郑永晖的北京新世纪都属于前者风格，上海的黄埔地，郑永晖97年底以4亿价格买，拖延两年后，99年底卖给梅嘉莉，01年初，梅嘉莉又卖给郑永晖。

地有三年限期开发的政策，港商财团就是用这手段倒来倒去，今年4月，梅嘉莉的富信国际和郑永晖的上海新世纪地产公司才成立新的合资公司开发这块地，到现在还在打桩，仍然是拖工期，等待地价继续升值。

这事，港商早已玩的臭名昭著，和记黄埔、新恒基……在地都是这么玩的，和记黄埔打一个地桩要一年半，两年三年的况也屡见不鲜。

今天和徐腾、梅嘉莉这对小夫妻吃饭，郑永晖谈的就是这个事。

郑永晖也注意到了，曾藜这个最漂亮的女明星不仅是徐腾的小老婆，和梅嘉莉的关系还不错，说明徐腾驭妻有术。

他特意单独陪梅嘉莉一杯酒，陪曾藜也一杯，礼数到位。

饭局结束，徐腾安排一位很漂亮的领班，陪同郑永晖去瑞麟馆娱乐，毕竟郑永晖就是冲着瑞麟馆的女柔而来，很好奇，想玩一玩，估计会的很没素质。

梅葶、章紫怡这些中戏金钗也去瑞麟馆spa，曾藜没有去，她和梅嘉莉陪着徐腾在后院的廊里喝茶。

现在没有外人，就徐腾和两个老婆，一家三，徐腾终于将自己的想法完整说来，一支笔，一叠纸，计算他这模式的运作风险。

在2002年末的这个时间段，徐腾和梅嘉莉的嘉腾系想要大规模介地的房地产业，资金链还有限，这真的就很困难。

徐腾的策略很冒险，想用财产保险聚敛资金，到二三线城市扩大地，通过简单复制样板项目，快速开发，快速销售。

现在的问题是怎么聚敛资金，答案很简单，让利，低价抢市场，以后逐步拿寿险、健康险、理财险的牌照，这得一个省一个省的公关，很麻烦。

理论上，只要地价不停上涨，这事就没问题，但只要地价崩盘，这事就惨了。因为保险公司薄利多销，目标就是到更多资金，实际盈利能力是很低的，甚至是得靠房地产公司的利维持扩张。

一旦房地产公司崩盘，两边就得同时崩盘。

徐腾的这个玩意就是民间集资，只是比民间集资的成本低多了，和银行贷款利率相比，稍微要低一，十年后，万科、万达、恒大都在拼命保险公司，保险公司也拼命地产公司，这才有了安、宝能抄底万科的事。

这就是所谓的“地保双联”，房地产和保险公司之间的互相联合经营，这也是地市场在十年二十年后的大趋势。

这一招的厉害之就在于，房地产公司可以先和银行抵押贷款，再用保险公司的产险、理财险、万能险集资，两个手同时借钱，速发展。

真正的港商是不敢这么玩的，太疯狂。

徐腾照理也犯不着这么，但是，他决定这么，只是要将风险控制到最低，他算过帐，真正的风险是保险业那边，但这偏偏就是富信国际不太担心的地方。

原因很简单，富信国际可以从粤港保险业挖人，甚至是直接从香港富信保险公司借一个完整的团队过来盘，非常专业化的运作，以不亏损

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